KATALOG

Územní rozhodnutí - jaký má význam?

 

Obecně k územnímu rozhodnutí (§ 76 stavebního zákona)

 

Územního rozhodnutí nebo územního souhlasu je v zásadě vždy třeba k:

• umisťování stavby nebo zařízení,
• ke změně stavby nebo zařízení,
• pokud se má měnit vliv stavby nebo zařízení na využití území,
• pokud se má měnit využití území,
• ochraně důležitých zájmů v území.

 

Druhy územních rozhodnutí (§ 77 stavebního zákona)

 

Územní rozhodnutí je rozhodnutím o:

• umístění stavby nebo zařízení (dále jen "rozhodnutí o umístění stavby"),
• změně využití území,
• změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,
• dělení nebo scelování pozemků,
• ochranném pásmu.

 

1) Rozhodnutí o umístění stavby (§ 79 stavebního zákona)

 

Rozhodnutí o umístění stavby:

• vymezuje stavební pozemek,
• umisťuje navrhovanou stavbu,
• stanoví její druh a účel,
• stanoví podmínky pro její umístění,
• stanoví podmínky pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, stanoví podmínky pro ohlášení stavby,
• stanoví podmínky pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

Které stavby nevyžadují ani rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas?

• informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m2 umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací,
• stožáry pro vlajky do výšky 8 m,
• povrchová zařízení pro rozvod nebo odvod vody na zemědělské půdě nebo na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, nejde-li o vodní díla,
• sirény, včetně jejich podpěrných konstrukcí, a související zařízení do celkové výšky 1,5 m,
• signální věže, signály a pyramidy pro zeměměřické účely,
• bleskosvody a zařízení, které tvoří jejich součást,
• informativní značky a oznámení na pozemních komunikacích,
• opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím,
• propustky na účelových komunikacích,
• přenosné stavby, zařízení a konstrukce, jejichž doba umístění na pozemku nepřesáhne 30 dnů v roce,
• signální a monitorovací zařízení umísťovaná na stávajících stavbách,
• důlní díla, důlní stavby pod povrchem a stavby v povrchových lomech a skrývkách, pokud podléhají schvalování a dozoru státní báňské správy podle horních předpisů,
• cirkusové stany pro nejvýše 200 osob a scénické stavby pro film, televizi nebo divadlo,
• sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti,
• označení budov státních orgánů a orgánů veřejné správy, označení veřejně prospěšných staveb, staveb právnických a fyzických osob - podnikatelů a označení nemovitých kulturních památek, popřípadě značkou stanovenou mezinárodní smlouvou.

Pozor! Výjimka platí pro kulturní památky a nemovitosti, které nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci, památkové zóně nebo v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny.

 

2) Rozhodnutí o změně využití území (§ 80 stavebního zákona)

 

Rozhodnutí o změně využití území stanoví nový způsob užívání pozemku a podmínky jeho využití. Toto rozhodnutí vyžadují:

• terénní úpravy,
• stanovení dobývacího prostoru,
• manipulační plochy, prodejní plochy a tržiště,
• hřbitovy,
• změny druhu pozemku přesahující výměru 300 m 2 , zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů,
• úpravy pozemků, které mají vliv na schopnost vsakování vody.

Rozhodnutí o změně využití území ani územní souhlas nevyžadují sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti, ledaže by se jednalo o území s archeologickými nálezy.

 

3) Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území (§ 81 stavebního zákona)

 

Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území (dále jen "rozhodnutí o změně stavby") stanoví podmínky pro požadovanou změnu stavby a její nové využití nebo podmínky upravující vliv na životní prostředí a nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

Rozhodnutí o změně stavby vyžadují:

• nástavby,
• přístavby,
• změny ve způsobu užívání stavby, které podstatně mění nároky stavby na okolí.

Rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas nevyžadují:

• stavební úpravy,
• udržovací práce.

---

Způsoby umisťování staveb a zařízení

Nový stavební zákon zná několik způsobů pro umisťování staveb včetně zcela nových postupů, kterými se má v některých případech celý proces zjednodušit. Orgány územního plánování a stavební úřady mají při umisťování staveb přednostně využívat zjednodušující postupy a postupovat tak, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány. Pokud lze podle stavebního zákona vydat v dané věci, zejména u jednoduchých staveb, pouze jedno rozhodnutí, mají stavební úřady upustit od dalšího povolování záměru. Dalším zjednodušením celého procesu má být možnost uzavřít veřejnoprávní smlouvu mezi stavebním úřadem a žadatelem. Tato smlouva se uzavírá namísto vydání správního rozhodnutí. Takovým postupem však nesmí být dotčena práva a oprávněné zájmy dotčených osob a zájmy dotčených orgánů

Jedná se tedy o následující způsoby umísťování staveb:

1. územní řízení,
2. zjednodušené územní řízení,
3. územní souhlas,
4. veřejnoprávní smlouvu.

 

---

1) Územní řízení

Územní řízení zůstává jedním ze základních postupů pro umisťování staveb. V územním řízení se vydává územní rozhodnutí.

Proces vydávání územního rozhodnutí v územním řízení

Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení. V některých případech může být k vydání územního rozhodnutí příslušný i jiný úřad, který ale musí rozhodovat jenom v souladu se závazným stanoviskem stavebního úřadu.

 

Účastníci územního řízení

 

V územním řízení můžeme rozlišit "dvojí účastníky". Účastníky územního řízení tedy jsou (do jisté míry privilegovaní účastníci, obdobně jako ve správním řízení podle správního řádu):

• žadatel,
• obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn.

 

Vedle toho je účastníkem územního řízení:

 

• vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, není-li sám žadatelem,
• ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě,
• osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám, sousedním pozemkům či stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno,
• osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis (např. občanská sdružení),
• společenství vlastníků jednotek (v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu).

Pozor! Účastníky řízení nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků.

 

Žádost o vydání územního rozhodnutí (§ 86 stavebního zákona)

 

Žádost o vydání územního rozhodnutí musí obsahovat kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb a musí k ní být připojeny stanovené podklady.

Žadatel má mít k danému pozemku vlastnické právo nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemku nebo stavbě. Pokud ho nemá, musí předložit souhlas vlastníka pozemku anebo dohodu o parcelaci (§ 66 odst. 2 stavebního zákona). Pokud ovšem lze pozemek nebo stavbu vyvlastnit nebo vyměnit, pak výše uvedené požadavky neplatí!

 

Zahájení územního řízení (§ 87 stavebního zákona)

 

Zahájení územního řízení oznamuje stavební úřad. Je-li v území vydán územní nebo regulační plán, doručuje se oznámení o zahájení územního řízení "privilegovaným" účastníkům řízení a dotčeným orgánům jednotlivě, ostatním účastníkům řízení se doručuje veřejnou vyhláškou, pokud je pro území vydán regulační plán. V opačném případě se i jim musí doručit do vlastních rukou.

 

Veřejné územní řízení

 

Důležitou novinkou v územním řízení je jeho veřejnost. Stavební úřad musí nařídit veřejné ústní jednání, kterého má právo každý se zúčastnit a uplatnit zde připomínku. Konání veřejného ústního jednání oznámí nejméně 15 dnů předem. Vedle toho žadatel o územní rozhodnutí musí označit pozemek, na němž se má záměr uskutečnit cedulí s informacemi o záměru, a to bezodkladně po nařízení ústního jednání a zajistit toto označení po celou dobu až do ústního jednání. V případě, že svou povinnost nesplní, nařídí stavební úřad opakování ústního jednání.

Zúčastní-li se veřejného ústního jednání více osob z řad veřejnosti a mohlo-li by to vést ke zmaření účelu veřejného ústního jednání, vyzve je stavební úřad, aby zvolili společného zmocněnce.

 

Podávání námitek, připomínek veřejnosti a závazných stanovisek (§ 89 stavebního zákona)

 

I pro územní řízení se důsledně uplatňuje zásada koncentrace řízení. Poslední možnost pro podání námitek, připomínek a závazných stanovisek dotčených orgánů je proto ústní jednání. Shodně s principy platnými v územním plánování se stanoví, že k závazným stanoviskům a námitkám, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územního nebo regulačního plánu, se nepřihlíží.

Námitky jsou omezeny co do svého rozhsahu:

Dotčení vlastníci sousedních nemovitostí mohou uplatňovat námitky v rozsahu, ve kterém je jejich právo přímo dotčeno. 
Občanská sdružení podávají námitky v rozsahu vymezeném ve zvláštním právním předpise, na jehož základě hájí veřejné zájmy. 
Obec uplatňuje v územním řízení námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce.

Pokud se v řízení vyskytnou námitky, o kterých nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci (pokud nejde o existenci práva nebo rozsah vlastnického práva).

V územním rozhodnutí pak stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti.

 

Posuzování záměru žadatele (§ 90 stavebního zákona)

 

V územním řízení musí stavební úřad posoudit záměr žadatele z mnoha hledisek. Zejména musí zhodnotit jeho soulad:

• s vydanou územně plánovací dokumentací,
• s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území,
• s obecnými požadavky na využívání území,
• s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu,
• s požadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů, popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.

 

Územní řízení a posuzování vlivů na životní prostředí

 

Územní řízení může být spojeno posuzováním vlivů na životní prostředí. Při posuzování vlivů se poustupuje podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí s doplněními podle stavebního zákona.

Zvláštností oproti územnímu řízení bez posuzování vlivů je, že žadatel o vydání územního rozhodnutí musí připojit k žádosti:

• posudek,
• dokumentaci vlivů.

 

Účast veřejnosti

 

Oznámení o zahájení územního řízení společně s informací o posudku a dokumentaci vlivů stavební úřad bezodkladně zveřejní a doručí účastníkům řízení a dotčeným orgánům (stejným způsobem jako při zahájení územního řízení - § 87 odst. 1 stavebního zákona). Posudek a dokumentaci vlivů stavební úřad současně zveřejní způsobem umožňujícím dálkový přístup.

Každý může stavebnímu úřadu zaslat vyjádření k posudku a dokumentaci vlivů ve stejné lhůtě, v jaké mohou být uplatněna závazná stanoviska, námitky a připomínky. Pořizovatel s vyjádřeními neprodleně seznámí příslušný úřad. Posudek, dokumentace vlivů a vyjádření veřejnosti musí být projednány na veřejném projednání za účasti příslušného úřadu. Stavební úřad oznámí konání veřejného projednání nejméně 15 dnů předem; přitom může toto projednání sloučit s veřejným ústním jednáním.

Příslušný úřad nejdéle do 30 dnů ode dne veřejného projednání zašle stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí stavebnímu úřadu. Stavební úřad toto stanovisko bezodkladně zveřejní a pokračuje v řízení.

Územní rozhodnutí

Výsledkem územního řízení může být územní rozhodnutí. Územním rozhodnutím stavební úřad:

• schvaluje navržený záměr,
• stanoví podmínky pro využití a ochranu území,
• stanoví podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby,
• může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby.

Stavební úřad samozřejmě územní rozhodnutí nemusí vydat. Pokud není záměr žadatele v souladu s požadavky stavebního zákona nebo jestliže by umístěním a realizací záměru mohly být ohroženy zájmy chráněné stavebním zákonem nebo zvláštními právními předpisy, stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne.

 

Doručování územního rozhodnutí

 

Územní rozhodnutí se doručuje stejně jako se doručuje oznámení o zahájení řízení.

 

Doba platnosti územního rozhodnutí ( § 93 a 94 stavebního zákona)

 

Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci. Stavební úřad může v samotném rozhodnutí stanovit v odůvodněných případech lhůtu delší nebo ji může na žádost následně prodloužit.

 

Územní rozhodnutí pozbývá platnosti:

 

• nebyla-li ve lhůtě platnosti podána úplná žádost 
  o stavební povolení, 
  o ohlášení, 
  o jiné obdobné rozhodnutí podle stavebního zákona nebo zvláštních právních předpisů,
• nebylo-li započato s využitím území pro stanovený účel,
• bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno,
• byla-li podaná žádost zamítnuta po lhůtě platnosti územního rozhodnutí,
• dnem, kdy stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, ke kterému se rozhodnutí vztahuje, pokud nebyla realizace záměru již zahájena.

Územní rozhodnutí lze také zrušit nebo změnit.

---

2) Zjednodušené územní řízení

Jedná se o novinku, kterou do procesu umisťování staveb přináší nový stavební zákon. Stavební úřad může ve zjednodušeném územním řízení (§ 95 stavebního zákona) rozhodnout o:

• umístění stavby,
• změně využití území,
• změně stavby,
• dělení a scelování pozemků.

Pokud má stavební úřad rozhodovat o uvedených záležitostech ve zkráceném územním řízení, musí být splněny tyto podmínky:

• záměr je v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území,
• záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí,
• žádost má všechny předepsané náležitosti,
• žádost je doložena: 
  závaznými stanovisky dotčených orgánů, 
  souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich.

Závazná stanoviska a souhlasy účastníků řízení musí obsahovat výslovný souhlas se zjednodušeným řízením.

 

Postup ve zjednodušeném územním řízení

 

• Žádost nesplňuje všechny podmínky pro zjednodušené územní řízení - stavební úřad rozhodne usnesením o provedení územního řízení a dále se postupuje způsobem určeným pro územní řízení.
• Žádost splňuje všechny podmínky - stavební úřad zveřejní návrh výroku rozhodnutí. Návrh výroku doručí žadateli a dotčeným orgánům jednotlivě.

Žadatel sám musí zajistit, aby byl návrh výroku bezodkladně vyvěšen na vhodném veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichž se má záměr uskutečnit, po celou dobu zveřejnění návrhu výroku u stavebního úřadu.

 

Námitky, připomínky veřejnosti a výhrady

 

Dotčené orgány mohou podávat svoje výhrady proti zjednodušenému územnímu řízení ve lhůtě 15 dnů ode dne zveřejnění návrhu. Stejná lhůta také platí pro námitky účastníků a připomínky veřejnosti (připomínky veřejnosti lze podat pouze za předpokladu, že by mohla být ohrožena ochrana veřejného zájmu podle zvláštních právních předpisů). Po podání námitky, výhrady nebo připomínky stavební úřad usnesením rozhodne o provedení územního řízení.

Pokud nebyly ve lhůtě uplatněny výhrady, námitky nebo připomínky, rozhodnutí se pokládá za vydané a nabývá právní moci.

---

3) Územní souhlas (§ 96 stavebního zákona)

Územní souhlas je další novinkou ve stavebním zákoně a postačí v případech:

• staveb, jejich změn a zařízení, která nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (viz níže),
• ohlašovaných staveb, jejich změn a zařízení,
• staveb pro reklamu,
• staveb umisťovaných v uzavřených prostorech existujících staveb, nemění-li se vliv stavby na okolí,
• úprav terénu, násypů a výkopů do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší než 300 m2 a nehraničí s veřejnými komunikacemi a veřejnými prostranstvími nebo nedochází-li k nakládání s odpady,
• skladových, výstavních a manipulačních ploch do 200 m2 mimo vrakovišť a skládek odpadu,
• změn druhu pozemku o výměře do 300 m2,
• změn staveb.

 

Za jakých podmínek může být územní rozhodnutí nahrazeno územním souhlasem?

 

Územní souhlas může vydat stavební úřad, pokud:

• obdrží oznámení o záměru,
• záměr má být v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše,
• poměry v území se podstatně nemění,
• záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

Územní souhlas nelze vydat:

• obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky,
• je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas,
• pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí podle zvláštního právního předpisu.

 

Postup stavebního úřadu

 

Můžeme rozlišovat dvě situace.

• Záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu nebo je třeba stanovit podmínky pro jeho realizaci, rozhodne stavební úřad usnesením, které vydá ve lhůtě 30 dnů od oznámení záměru, o projednání záměru v územním řízení. Usnesení se doručuje oznamovateli a příslušné obci.
• Záměr je v souladu s požadavky stavebního zákona, pak stavební úřad vydá územní souhlas se záměrem. Územní souhlas musí být vydán do 30 dnů ode dne jeho oznámení.

Žadatel zajistí, aby informace o jeho záměru bezodkladně poté, co jej oznámil, byla vyvěšena na veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichž se má záměr uskutečnit a to po dobu nejméně 30 dnů.

 

Platnost územního souhlasu

 

Územní souhlas platí 12 měsíců ode dne jeho vydání. Územní souhlas pozbývá platnosti, pokud:

• nebyla v této lhůtě podána žádost o stavební povolení,
• nebyla v této lhůtě podána žádost o ohlášení nebo žádost o jiné rozhodnutí nebylo-li započato s využitím území pro stanovený účel,
• bylo stavební nebo jiné povolovací řízení po lhůtě platnosti územního souhlasu zastaveno
• byla žádost zamítnuta.

---

4) Veřejnoprávní smlouva

Veřejnoprávní smlouva je novým nástrojem, na základě kterého může být v území umístěna stavba. Veřejnoprávní smlouvu uzavírá stavební úřad se žadatelem za těchto podmínek:

• souhlasem dotčeného orgánu
• veřejnoprávní smlouva se týká: 
  umístění stavby, 
  změny využití území, 
  změny vlivu stavby na využití území, 
  veřejnoprávní smlouva nahradí územní rozhodnutí.
• Stavební úřad do 7 dnů od předložení návrhu veřejnoprávní smlouvy oznámí tento postup osobám, které by byly účastníky územního řízení podle zvláštního zákona.

Veřejnoprávní smlouvy obecně upravuje správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.), konkrétně se užijí jeho § 161 až 168 správního řádu (ustanovení § 167 odst. 3 správního řádu se nepoužije).

Regulační plán

Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí.

---

STAVEBNÍ ŘÁD

Stavební zákon nyní rozlišuje tyto stavby a zařízení:

1. nevyžadující stavební povolení ani ohlášení
2. vyžadující ohlášení
3. povolené ve stavebním řízení
4. povolené ve zkráceném stavebním řízení
5. „povolené“ na základě veřejnoprávní smlouvy

 

 

1) Stavby a zařízení nevyžadující ani stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu (§ 103 stavebního zákona)

 

Stavební zákon vyjmenovává stavby a zařízení, které lze postavit bez ohlášení nebo stavebního povolení. Jedná se např. o:

• Stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů.
• Stavby pro zemědělství o jednom nadzemním podlaží do 70 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, s výjimkou staveb pro ustájení zvířat, pro chovatelství a zemědělských staveb, které mají sloužit pro skladování a zpracování hořlavých látek (např. seníky, sušičky, sklady hořlavých kapalin, sklady chemických hnojiv).
• Zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky.
• Přístřešky o jednom nadzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě, a jiné veřejně přístupné přístřešky do 40 m 2 zastavěné plochy a do 4m výšky.
• Vyjmenovaná technická infrastruktura a doprovodná technická zařízení pro rozvod vody, energií, tepla, pro zajištění služeb elektronických komunikací, pro odvádění odpadních a dešťových vod a větrání.
• Vyjmenované stožáry, antény a jiná zařízení.
• Udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou.

 

2) Stavby vyžadující ohlášení stavebnímu úřadu (§ 104 - 108 stavebního zákona)

 

K provedení jednoduchých staveb:

• jejichž návrh je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu,
• jejichž návrh je v souladu s územně plánovací informací,
• které jsou umisťovány v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše,
• poměry v území se jimi podstatně nemění,
• které nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu,
• jsou uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) - d) stavebního zákona,

postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich. Tito vlastníci příslušnému stavebnímu úřadu oznámí své případné námitky proti stavbě do 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informováni.

Co to je ohlášení?

Ohlášení stavby obsahuje údaje o:

• stavebníkovi,
• pozemku,
• ohlášené stavbě,
• rozsahu a účelu stavby,
• způsobu a době provádění stavby,
• jednoduchý technický popis stavby,
• u dočasné stavby rovněž době jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění.

K ohlášení se připojí:

• doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí,
• u některých staveb projektová dokumentace.

Postup při provádění stavby

Ohlášenou stavbu, terénní úpravy nebo zařízení může stavebník provést na základě písemného souhlasu stavebního úřadu.

Pozor! Stavební zákon spojuje s nečinností (nebo nedostatečnou rychlostí) stavebního úřadu fikci uděleného souhlasu - to znamená, že nebude-li stavebníkovi souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani mu v této lhůtě nebude doručen zákaz, platí, že stavební úřad souhlas udělil.

Souhlas platí po dobu 12 měsíců. Postačí však, aby v v této době bylo s ohlášenou stavbou započato a souhlas nepozbude platnosti. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy byl stavebníkovi doručen souhlas, nebo dnem následujícím po dni, kdy uplynulo 40 dnů od ohlášení.

Zákaz stavby

Pokud by ohlášená stavba byla:

• navržena v rozporu s územně plánovací informací nebo s obecnými požadavky na výstavbu,
• umisťována v nezastavěném území,
• byla v rozporu se závazným stanoviskem dotčeného orgánu,
• příp. také v rozporu s regulačním plánem, územním rozhodnutím, územním souhlasem ( § 107 odst. 2 stavebního zákona),

stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, provedení ohlášené stavby zakáže. Toto rozhodnutí musí být vydáno do 30 dnů ode dne ohlášení stavby.

---

3) Stavební řízení

Účastníci stavebního řízení (§ 109 stavební zákona)

Účastníkem stavebního řízení je:

• stavebník,
• vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce,
• vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem,
• vlastník stavby na pozemku, na kterém má být stavba prováděna, a ten, kdo má k tomuto pozemku nebo stavbě právo odpovídající věcnému břemenu, mohou-li být jejich práva navrhovanou stavbou přímo dotčena,
• vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno,
• ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno,
• společenství vlastníků jednotek ve stavebním řízení, které se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku (v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu).

Pozor! I tady platí že účastníkem řízení není nájemce bytu, nebytového prostoru nebo pozemku.

Žádost o vydání stavebního povolení (§ 110 stavebního zákona)

Stavební povolení se vydává na základě žádosti. Ta musí obsahovat nejen obecné náležitosti, ale i základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje o pozemcích a stavbách. K žádosti musí být připojeny požadované doklady a podklady.

Stavební úřad ověří účinky budoucího užívání stavby a přezkoumá podanou žádost a připojené podklady z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a ověří zejména, zda:

• projektová dokumentace je zpracována v souladu s územně plánovací dokumentací, s podmínkami územního rozhodnutí nebo územního souhlasu,
• projektová dokumentace je úplná, přehledná, byla zpracována oprávněnou osobou a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu,
• je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem,
• předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány.

Jaký je postup stavebního úřadu?

Oznámení o zahájení stavebního řízení

Stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení účastníkům řízení, kteří jsou mu známi, a dotčeným orgánům, a to nejméně 10 dnů před ústním jednáním. Ústní jednání může spojit s ohledáním na místě, je-li to účelné. Zároveň s oznámením musí upozornit dotčené orgány a účastníky řízení, že závazná stanoviska a námitky, popřípadě důkazy mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak že k nim nebude přihlédnuto (i zde se uplatňuje koncentrace řízení).

Upuštění od ústního jednání a ohledání na místě (§ 112 odst. 2 stavebního zákona)

Ohledání na místě a také ústní jednání nejsou nezbytnou podmínkou pro provedení stavebního řízení a vydání stavebního povolení. Stavební úřad od nich totiž může upustit, jestliže jsou splněny tyto podmínky:

• Stavebnímu úřadu jsou dobře známy poměry staveniště,
• žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení navrhované stavby a stanovení podmínek k jejímu provádění.

Pokud se stavební úřad rozhodne upustit od ústního jednání, musí určit alespoň 10-ti denní lhůtu. Do jejího uplynutí mohou dotčené orgány uplatnit závazná stanoviska a účastníci řízení své námitky, popřípadě důkazy. Účastníci i dotčené orgány musí být upozorněni, že k později uplatněným závazným stanoviskům, námitkám, popřípadě důkazům nebude přihlédnuto!

Námitky účastníků řízení (§ 114 stavebního zákona)

Účastník řízení může uplatnit námitky proti:

• projektové dokumentaci,
• způsobu provádění a užívání stavby,
• požadavkům dotčených orgánů,

pokud je jimi přímo dotčeno:

• jeho vlastnické právo,
• právo založené smlouvou provést stavbu,
• opatření,
• právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě.

Nepřihlíží se k námitkám účastníků řízení, které byly nebo mohly být uplatněny při:

• územním řízení,
• pořizování regulačního plánu,
• vydání územního opatření o stavební uzávěře,
• vydávání územního opatření o asanaci území.

O námitkách se rozhoduje ve stavebním povolení. O námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci (to však neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv).

Stavební povolení (§ 115 stavebního zákona)

Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem.

Účastníkům řízení, kteří byli o zahájení stavebního řízení uvědoměni veřejnou vyhláškou, se stavební povolení oznamuje doručením veřejnou vyhláškou. Stavebníkovi a vlastníkovi stavby, na které má být provedena změna, se však doručuje stavební povolení do vlastních rukou.

Platnost stavebního povolení

Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti stavebního povolení.

---

4) Zkrácené stavební řízení (§ 117-118 stavebního zákona)

Postup ve zkráceném stavebním řízení

Jedná se o další nový zjednodušující postup v otázkách povolování staveb, který upravuje stavební zákon. Velmi důležitou roli hraje tzv. autorizovaný inspektor.

Stavebník totiž může stavbu pouze oznámit stavebnímu úřadu, jestliže:

• uzavřel s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, kterou hodlá provést,
• byla opatřena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů,
• byla opatřena vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení,
• nejde o stavbu, která je zvláštním právním předpisem, územně plánovací dokumentací nebo rozhodnutím orgánu územního plánování přímo označena jako nezpůsobilá pro zkrácené stavební řízení,
• stavebník k oznámení připojil projektovou dokumentaci,
• stavebník k oznámení připojil certifikát vydaný autorizovaným inspektorem.

Námitky ve zkráceném řízení

Jak již bylo uvedeno, v rámci zkráceného stavebního řízení je třeba získat vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení. Pokud v těchto vyjádřeních byly uplatněny námitky proti provádění stavby, autorizovaný inspektor je posoudí a projedná s osobami, které je uplatnily. Způsob vypořádání námitek a závěry, popřípadě podklady, z nichž vycházel, připojí autorizovaný inspektor k certifikátu.

Nepodaří-li se při vypořádání námitek odstranit rozpory mezi osobami, které by jinak byly účastníky řízení, předloží jejich vyjádření spolu s projektovou dokumentací a závaznými stanovisky dotčených orgánů stavebnímu úřadu, který zajistí vypořádání námitek nebo usnesením rozhodne o námitkách ve své působnosti anebo usnesením rozhodne o nezpůsobilosti stavby pro zkrácené řízení.

---

5) Veřejnoprávní smlouva (zejména § 116 stavebního zákona)

I v rámci stavebního řízení může být uzavřena veřejnoprávní smlouva o provedení stavby nebo terénních úprav. Veřejnoprávní smlouva nahradí stavební povolení, jestliže k takovému postupu daly dotčené orgány svůj souhlas a současně jsou splněny podmínky podle správního řádu (který upravuje veřejnoprávní smlouvy na obecné úrovni) a náležitosti obsahu smlouvy podle prováděcího právního přepisu.

Pokud byl stavebnímu úřadu předložen návrh veřejnoprávní smlouvy, musí být osobám, které by byly účastníky stavebního řízení, oznámeno, že může být uzavřena veřejnoprávní smlouva.

---

Další instituty v povolování staveb

Změna stavby před jejím dokončením

Stavební úřad může na odůvodněnou žádost stavebníka nebo jeho právního zástupce povolit změnu stavby před jejím dokončením. Žádost o změnu stavby před dokončením stavební úřad projedná s účastníky řízení a dotčenými orgány v rozsahu, v jakém se změna dotýká práv účastníků stavebního, případně územního řízení, jakož i zájmů chráněných zvláštními právními předpisy, a rozhodne o ní. Na řízení a povolení se vztahují přiměřeně ustanovení o stavebním, případně územním řízení. Změnu stavby lze projednat a povolit též ve zkráceném stavebním, případně územním řízení. Změnu stavby, která se nedotýká práv účastníků stavebního řízení, stavební úřad, popřípadě autorizovaný inspektor, bylo-li ve věci vedeno zkrácené stavební řízení, schválí při kontrolní prohlídce zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě. Může tak učinit, jen pokud:

• se změna nedotýká podmínek územního rozhodnutí, veřejných zájmů chráněných zvláštními právními předpisy,
• když příslušný dotčený orgán písemně anebo prohlášením do protokolu se změnou souhlasí.

Užívání staveb

U stavby, která:

• vyžadovala stavební povolení,
• vyžadovala ohlášení stavebnímu úřadu,
• byla prováděna na podkladě veřejnoprávní smlouvy, v certifikátu vydaného autorizovaným inspektorem a byla provedena v souladu s ním

je otázka užívání stavby mimořádně důležitá, protože tyto stavby lze užívat jenom na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu.

Ohlášení stavebnímu úřadu (§ 120 stavebního zákona)

Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem. Ohlášení nepostačí pro stavby, u nichž musí být vydán kolaudační souhlas.

Postup stavebního úřadu

Pokud stavitel oznámí stavbu stavebnímu úřadu, mohou nastat v podstatě dvě situace:

1. Stavební úřad nevydá ve lhůtě rozhodnutí, pak lze s užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, začít.
2. Stavební úřad užívání stavby zakáže, a to do 30 dnů od oznámení. Odvolání proti rozhodnutí o zákazu užívání stavby nemá odkladný účinek.

Stavební úřad užívání stavby zakáže, jestliže na základě závěrečné kontrolní prohlídky zjistí, že:

• nejsou splněny podmínky ochrany života a zdraví osob nebo zvířat anebo životního prostředí nezbytné pro její užívání,
• stavba ohrožuje bezpečnost,
• nejsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu, včetně zajištění bezbariérového užívání stavby, pokud je právním předpisem vyžadováno.
• Stavba je provedena v rozporu se stavebním povolením či ohlášením,
• stavba je užívána užívané bez předchozího oznámení.

Po odstranění nedostatků, pro které bylo užívání stavby zakázáno, může být s jejím užíváním započato jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu, že stavbu lze užívat.

Kolaudační souhlas (§ 122 stavebního zákona)

Stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například:

• nemocnice,
• škola,
• nájemní bytový dům,
• stavba pro obchod a průmysl,
• stavba pro shromažďování většího počtu osob,
• stavba dopravní a občanské infrastruktury,
• stavba pro ubytování odsouzených a obviněných,
• stavba, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu,
• změna stavby, která je kulturní památkou,

může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu. Souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Pro vydání kolaudačního souhlasu stavebník opatří závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby vyžadovaná zvláštními právními předpisy.

Postup stavebního úřadu

Stavební úřad do 15 dnů ode dne doručení žádosti stavebníka stanoví termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvede, které doklady při ní stavebník předloží.

Stavební úřad musí provést závěrečnou kontrolní prohlídku, při které zkoumá zejména:

• zda byla stavba provedena v souladu s ohlášením stavebnímu úřadu,
• zda byla stavba provedena podle vydaného stavebního povolení a ověřené projektové dokumentace,
• zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu, včetně bezbariérového užívání stavby, pokud je právním předpisem vyžadováno,
• zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost anebo životní prostředí.

Jestliže stavební úřad nezjistí závady bránící bezpečnému užívání stavby nebo rozpor se závaznými stanovisky, vydá do 15 dnů ode dne provedení závěrečné kontrolní prohlídky kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. Kolaudační souhlas není správním rozhodnutím.

Jsou-li na stavbě zjištěny závady bránící jejímu bezpečnému užívání nebo rozpor se závaznými stanovisky, stavební úřad kolaudační souhlas nevydá a rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby zakáže. Účastníkem řízení je stavebník, vlastník stavby, popřípadě budoucí uživatel stavby. Odvolání proti rozhodnutí nemá odkladný účinek. Stavebník oznámí písemně odstranění nedostatků stavebnímu úřadu, který po ověření, že oznámení odpovídá skutečnosti, vydá kolaudační souhlas do 15 dnů ode dne, kdy mu došlo oznámení stavebníka.

Další instituty v užívání staveb

Předčasné užívání stavby (§ 123 stavebního zákona)

Stavební úřad může na žádost stavebníka vydat časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby před jejím úplným dokončením, pokud to:

• nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby,
• neohrozí bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí.

Účastníkem řízení je stavebník, zhotovitel stavby a vlastník stavby.

Zkušební provoz (§ 124 stavebního zákona)

Zkušebním provozem stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace.

Provedení zkušebního provozu může být:

• uloženo stavebním povolením,
• stanoveno rozhodnutím stavebního úřadu na podkladě požadavku dotčeného orgánu nebo žádosti stavebníka anebo v jiném odůvodněném případě.

Pokud je provedení zkušebního provozu uloženo, kolaudační souhlas lze vydat jen po provedení zkušebního provozu. Vyhodnocení výsledků zkušebního provozu stavebník připojí k žádosti o vydání kolaudačního souhlasu.

Změna v užívání stavby (§ 126 stavebního zákona)

Stavbu lze zásadně užívat jen k účelu vymezenému zejména:

• v kolaudačním rozhodnutí,
• v ohlášení stavby,
• ve veřejnoprávní smlouvě,
• v certifikátu autorizovaného inspektora,
• ve stavebním povolení,
• v oznámení o užívání stavby,
• v kolaudačním souhlasu.

Přesto je možné, aby na základě písemného souhlasu stavebního úřadu došlo ke změně v užívání stavby, a to konkrétně v:

• změna v účelu užívání stavby,
• v jejím provozním zařízení,
• ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření.
• změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí.

Pokud je podána žádost o změnu v užívání stavby, mohou nastat čtyři situace:

• Stavební úřad může vydat souhlas se změnou v užívaní stavby na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Souhlas musí být zaslán do 30 dnů ode dne jejího oznámení tomu, kdo změnu oznámil.
• Stavební úřad může rozhodnout ve stejné lhůtě jako při vydávání souhlasu – 30 dnů, že užívání stavby zakáže.
• Stavební úřad ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení nevyjádří se změnou v užívání stavby souhlas ani ji nezakáže, má se za to, že se změnou v užívání stavby souhlasí.
• Změna se dotýká práv třetích osob nebo vyžaduje podrobnější posouzení jejích účinků na okolí. V tomto případě stavební úřad do 30 dnů od oznámení změny písemně vyrozumí osobu, která ji oznámila, že změna podléhá rozhodnutí a zároveň určí podklady nezbytné pro řízení. Dnem jejich předložení je zahájeno řízení o změně v užívání stavby.